Onze documents au maximum, jamais les mêmes d’un logement à l’autre. Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre se déterminent à partir de trois paramètres : l’année de construction, la commune où se situe le bien, sa nature juridique. Le vendeur les réunit dans un dossier unique, annexé au plus tard à la promesse de vente.
Un dossier unique, remis avant le notaire
Le code de la construction et de l’habitation impose de regrouper tous les rapports dans un dossier de diagnostic technique, désigné par le sigle DDT. Ce dossier s’annexe à la promesse de vente, ou directement à l’acte authentique lorsque la vente se conclut sans avant-contrat. La règle pratique tient en une phrase : tout doit être commandé avant le premier rendez-vous chez le notaire, jamais pendant.
Deux informations circulent même plus tôt, dès la publication de l’annonce. La classe énergétique issue du DPE doit y apparaître, et depuis janvier 2023 l’annonce mentionne que les informations sur les risques du bien sont consultables sur le portail Géorisques. Un vendeur qui diffuse son annonce sans DPE réalisé se prive donc de la possibilité de publier légalement.
Le calendrier compte autant que la liste. Un diagnostiqueur intervient en général sous une à deux semaines, sa visite dure une à trois heures selon la surface et le nombre de rapports, et le rapport parvient au vendeur sous quarante-huit à soixante-douze heures. Sur un pavillon ancien de l’Est parisien, où le nombre de rapports grimpe vite, la commande se lance dès la décision de vendre, pas au moment de signer.
Reste un point que beaucoup de vendeurs découvrent tard : le professionnel doit être certifié. Le ministère de la Transition écologique rappelle que le diagnostiqueur détient une certification individuelle délivrée par un organisme accrédité par le Cofrac, et souscrit une assurance de responsabilité professionnelle dont les montants planchers sont fixés par voie réglementaire. Un rapport établi par une personne non certifiée n’a aucune valeur dans le dossier.
Les deux diagnostics que presque tout vendeur fournit
Deux rapports concernent la quasi-totalité des ventes de logement, indépendamment de l’âge du bâtiment.
Le DPE, obligatoire au-delà de 50 m²
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G et chiffre ses consommations. Selon Service-Public, il n’est pas exigé lorsque la surface de plancher du bien reste inférieure à 50 mètres carrés. Sa validité court sur dix ans, sauf réédition volontaire après travaux.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Ses informations engagent juridiquement : un acquéreur qui démontre une erreur significative peut rechercher la responsabilité du diagnostiqueur, et dans certaines configurations celle du vendeur. Avant cette date, l’indemnisation se limitait le plus souvent à une perte de chance d’avoir négocié le prix. La réparation peut désormais porter sur des postes plus larges, travaux d’isolation compris.
L’état des risques, valable six mois seulement
L’état des risques recense les aléas connus sur la parcelle : mouvements de terrain, inondation, sismicité, radon, pollution des sols, anciennes activités industrielles. Sa durée de validité est de six mois à la date de signature, la plus courte de tout le dossier. Un état des risques établi en janvier pour une vente signée en septembre doit être refait.
En Seine-Saint-Denis, ce document mérite une lecture attentive. Le retrait-gonflement des argiles y figure parmi les aléas récurrents, avec des conséquences concrètes sur les fondations des maisons individuelles et l’apparition de fissures. Un vendeur informé anticipe la question de l’acquéreur plutôt que de la subir en visite.
Ce que l’âge du bâti déclenche
Trois diagnostics dépendent uniquement de dates. Sur le parc pavillonnaire de l’entre-deux-guerres qui domine à Bondy et dans les communes voisines, ils s’appliquent presque toujours.
Plomb : les logements d’avant 1949
Le constat de risque d’exposition au plomb, le CREP, s’impose pour tout logement dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Il cible les peintures anciennes, principales sources de plomb accessible. Résultat négatif, sa validité devient illimitée : le rapport se réutilise lors des ventes suivantes. Résultat positif, elle tombe à un an pour une vente, ce qui oblige à le refaire si la transaction traîne.
Amiante : les permis délivrés avant juillet 1997
L’état d’amiante concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. La date de référence est celle du permis, pas celle de l’achèvement des travaux, nuance qui déplace quelques dossiers de part et d’autre de la limite. Un constat négatif établi après le 1er avril 2013 reste valable sans limitation de durée. Une présence détectée impose en revanche un suivi périodique.
Gaz et électricité : le seuil des quinze ans
Ces deux états portent sur les installations intérieures de plus de quinze ans. Ils ne conditionnent pas la vente et n’obligent à aucun travaux : leur fonction est informative, l’acquéreur achète en connaissance des anomalies. Leur validité est de trois ans pour une vente. Sur un pavillon jamais remis aux normes depuis les années 1970, les anomalies relevées sont fréquentes et servent souvent d’appui à la négociation.
Un chiffre concentre l’attention sur ces trois lignes : la quasi-totalité des maisons de l’Est parisien construites dans les lotissements des années 1920 et 1930 déclenche à la fois le plomb, l’amiante et les deux états d’installation. Autrement dit, le dossier le plus complet correspond au bien le plus courant du secteur. Les typologies concernées sont détaillées dans le guide consacré aux maisons à vendre à Bondy.
Ce que la commune et la nature du bien ajoutent
Quatre autres rapports s’ajoutent selon la géographie ou le statut juridique du logement.
Termites : un arrêté préfectoral, pas un département entier
L’état relatif à la présence de termites n’est exigé que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. En Seine-Saint-Denis, les services de l’État recensent huit communes déclarées partiellement infestées : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil et Saint-Ouen. Bondy n’y figure pas, alors que Bobigny, Drancy et Livry-Gargan, communes limitrophes ou proches, y figurent. Un vendeur bondynois n’a donc pas à fournir ce rapport, mais un propriétaire vendant à quelques centaines de mètres, de l’autre côté d’une limite communale, y est tenu. Validité : six mois.
Mérule : une mention, pas un diagnostic
La promesse ou l’acte doit indiquer si le bien se situe dans une zone de présence de mérule délimitée par arrêté préfectoral. Il s’agit d’une information à porter au contrat, non d’un rapport à commander. La confusion coûte parfois un devis inutile.
Loi Carrez : la surface privative en copropriété
La vente d’un lot de copropriété impose de mentionner la surface privative, calculée selon les règles de la loi Carrez. Le mesurage n’a pas de durée de validité tant que le logement n’est pas modifié, mais une erreur supérieure à un vingtième ouvre à l’acquéreur une action en réduction du prix. Sur les petits appartements, où chaque mètre carré pèse lourd dans le prix affiché, un mesurage approximatif se paie cher.
Assainissement, bruit aérien, carnet du logement
Trois cas plus rares complètent le tableau. Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif s’impose aux biens non raccordés au réseau public, situation marginale en zone urbaine dense. L’état des nuisances sonores aériennes concerne les logements situés dans un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Enfin, le carnet d’information du logement accompagne les biens dont le permis ou la déclaration préalable a été déposé à compter du 1er janvier 2023, ainsi que ceux ayant fait l’objet de travaux de rénovation depuis cette date.
L’audit énergétique, le document qui change la donne
Distinct du DPE, l’audit énergétique s’impose à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété selon la classe du logement. La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif : classes F et G d’abord, puis extension aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. Sa validité est de cinq ans.
Son contenu n’a rien de commun avec celui d’un diagnostic classique. L’audit décrit l’état initial du bâtiment et propose au moins deux scénarios de travaux permettant d’atteindre des niveaux de performance supérieurs, avec estimation des coûts et des gains. Seuls des professionnels disposant des qualifications requises peuvent l’établir.
L’effet commercial est immédiat. L’acquéreur d’un pavillon classé E ou F reçoit, avant même l’offre, un chiffrage de travaux qui devient un argument de négociation. Anticiper cette lecture, en distinguant les postes réellement prioritaires des scénarios théoriques, évite de découvrir le sujet en pleine discussion de prix. Les écarts de valeur liés à l’étiquette énergétique se lisent aussi dans les repères de prix en Seine-Saint-Denis.
Durées de validité : le tableau à garder sous la main
Une vente qui s’étale sur six à huit mois, cas fréquent lorsque le financement de l’acquéreur prend du retard, expose au risque de péremption. Deux rapports sortent régulièrement du délai avant la signature définitive.
| Diagnostic | Condition d’application | Validité pour une vente |
|---|---|---|
| DPE | surface de plancher d’au moins 50 m² | 10 ans |
| Audit énergétique | maison ou monopropriété classée E, F ou G | 5 ans |
| État des risques | tous les biens | 6 mois |
| Plomb (CREP) | construction avant le 1er janvier 1949 | illimitée si négatif, 1 an si positif |
| Amiante | permis délivré avant le 1er juillet 1997 | illimitée si négatif après avril 2013 |
| Gaz | installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Électricité | installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | zone couverte par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Loi Carrez | lot de copropriété | pas de durée, sauf modification du bien |
Deux réflexes évitent la mauvaise surprise. Le premier consiste à dater l’état des risques au plus près de la promesse, pas au moment de la mise en vente. Le second, à vérifier la date d’échéance du diagnostic termites lorsque le bien se trouve dans une commune concernée.
Trois situations qui font hésiter les vendeurs
Certains cas reviennent systématiquement dans les questions posées avant une mise en vente.
Vendre un bien à rénover entièrement
Un pavillon vendu pour être restructuré reste soumis aux mêmes obligations qu’un logement habitable. Aucune dispense n’existe au motif que l’acquéreur va tout démolir. Une seule exception mérite d’être connue : la vente d’un terrain nu, ou d’un immeuble destiné à la démolition dans un cadre précis, ne relève plus du régime du logement. Vendre « en l’état » ne remplace jamais un rapport manquant, la formule ne produisant aucun effet sur des documents que la loi impose.
Vendre à un professionnel ou à un investisseur
La qualité de l’acquéreur ne modifie pas la liste. Un marchand de biens ou un bailleur privé reçoit le même dossier de diagnostic technique qu’un couple primo-accédant. L’acquéreur professionnel connaît simplement mieux la portée des anomalies relevées, ce qui rend la préparation du dossier d’autant plus décisive.
Vendre un bien issu d’une succession
Sur un logement resté vide plusieurs années, deux difficultés se cumulent : l’absence de documents chez les héritiers et des installations anciennes rarement entretenues. Le réflexe consiste à demander au notaire chargé de la succession les pièces déjà rassemblées, puis à commander les diagnostics au nom de l’indivision, sans attendre l’accord définitif de tous les héritiers sur le prix.
Budget, sanctions et préparation de la visite
Les tarifs de diagnostic ne sont pas réglementés : chaque cabinet fixe librement ses prix, et les écarts entre deux devis pour une prestation identique atteignent couramment plusieurs dizaines de pourcents. Sur les offres constatées en 2026, un pack complet pour un appartement se situe dans une fourchette de quelques centaines d’euros, un pack maison ancienne avec plomb monte sensiblement plus haut, et l’audit énergétique se facture séparément, à un niveau bien supérieur à celui d’un rapport isolé. Commander l’ensemble auprès d’un seul opérateur réduit la facture par rapport à des prestations dispersées.
Le vrai coût n’est pourtant pas celui du devis. Un diagnostic manquant ou erroné prive le vendeur de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, clause qui figure dans presque tous les compromis. Sans elle, l’acquéreur qui découvre un défaut couvert par le rapport absent dispose d’un recours ouvert : réduction du prix, indemnisation, annulation de la vente dans les cas les plus lourds. Économiser deux cents euros sur un état d’amiante expose à un litige qui se chiffre en dizaines de milliers.
Trois vérifications précèdent utilement la visite du diagnostiqueur :
- rassembler les documents du logement : titre de propriété, permis de construire, factures de travaux, rapports antérieurs encore valides ;
- rendre accessibles la chaufferie, le tableau électrique, les combles, la cave et les compteurs, faute de quoi le rapport comporte des mentions d’inaccessibilité qui inquiètent l’acquéreur ;
- pour un lot de copropriété, récupérer le règlement et l’état descriptif de division, utiles au mesurage.
Une quatrième précaution concerne les rapports déjà détenus. Un état d’amiante négatif de 2016 ou un CREP négatif de 2018 restent valables et n’ont pas à être refaits. Les ressortir devant le diagnostiqueur évite de payer deux fois la même prestation, réflexe que rappellent volontiers les professionnels du secteur, comme le détaille le guide sur le choix d’une agence immobilière à Bondy.
Prochaine étape concrète : lister l’année de construction du bien, la date du permis, l’âge des installations de gaz et d’électricité, puis demander deux devis groupés sur cette base. Le dossier complet se réunit alors en dix à quinze jours, largement avant la première visite sérieuse. Pour la suite du parcours, le financement de l’acquéreur reste le principal facteur d’allongement des délais, sujet traité dans l’article consacré au rôle du courtier immobilier.